长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。

  我爱我家前副总裁胡景晖恐怕也没有想到,竟然一语成谶。

  而长租公寓爆仓也让房屋中介行业推上了风口浪尖,而且此轮房租上涨,房屋中介的嫌疑最大。

  很多人也许都没有想到,赚差价拿佣金的长租公寓也会破产。

  让更多人没有想到的是,长租公寓竟然也玩起了金融,而这无疑是一场灾难。


    无本万利的商业模式

  日前,杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产。

  这起破产事件有如平地惊雷,牵起人们关于长租公寓模式的警觉。

  鼎家的商业模式实际上是:

  让租客去网贷平台贷款,一次性付1年的租金,分12期还款;

  贷款由鼎家拿去了,鼎家却不一次性结算给房东,最多只给一季度。

  鼎家再利用截留的租金去租更多的房子

鼎家业务模式图

  鼎家的经营模式本质是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。

  这种模式对于长租公寓扩张的好处毋庸置疑,也能一定程度上缓解租客的租金压力。

  大家都有一个共同的疑问,鼎家公司收到的贷款公司的钱是真金白银到了账,网贷公司手上的征信资料是租客的,租客住着房东的房子。鼎家股权结构图

  看似是一个租房生意,其实赚的是金融的钱,这样‘无本万利’的模式下,公司怎么说倒闭就倒闭了呢?

  问题关键在于,鼎家截留的租金哪去了?


     裂变扩张,哄抢房源

  中介凭空手里突然多了巨额的资金,关于这笔钱怎么用,那只能靠中介的自我良知了。

  这里没有任何政府监管,和共享单车的押金一样,属于监管盲区,但是租户的租金要比共享单车的押金多多了。

  更可怕的是,这个资金是可以裂变扩张的。中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金,然后只支付给房东3个月,扣在手里9个月的钱,他用这些钱,可以再发展3个新房东,即便价格高一点,亏一点钱也无所谓,等市场全部占领了,都是可以赚回来的。

  于是规模就像滚雪球一样发展起来了,扩大市场规模就有新钱入账,而入账的新钱可以拿出来继续扩大市场规模,这就是今年各大中介疯狂抬价争抢房源的原因,因为这是一个无本套利的买卖。

  但是,如果没有新房源可套取现金的时候,也就是中介资金崩盘的时候。

  也许鼎家破产,只是一个开始。


  长租公寓还会继续暴雷吗?

  地产大亨潘石屹前几天表示,租房价格再翻番还是亏本的。

  因为如果是从银行贷款产生的利息,最少也是4.9%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。

  但潘石屹没有想到,企业通过ABS发行债券,进行融资,即不需要通过银行就能拿到钱;再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客,房租一次性给到中介公司;最终,房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

  鼎家的商业模式不是个案,目前,许多其他中介机构也在使用这种商业模式。比如:自如、蛋壳、相寓等等。

  长租公寓有很多资本涌入,但无论什么样的资本都不能只为了赚钱,如果资本挟持了许多企业,一定会跑偏。

蛋壳资本关系图

自如资本关系图

  更可怕的是,贷款机构合中介也有千丝万缕的关系,甚至本就是同一控制人。

  根据启信宝的数据,蛋壳的背后是紫梧桐(北京)资产管理有限公司,而自如的背后是北京自如资产管理有限公司。

  这背后的问题,更是值得我们警惕。要知道这两年破产的长租公寓,基本上都是因为资金链断裂。

  需求金融化是一切罪恶的根源。当年房价暴涨如此,现在的房租暴涨也是如此。

  租房的项目可以拿去作为融资标的,房地产可以拿去抵押融资,搞到最后房租和房价完全脱离实际需求,成为资本融资套利的工具。