李永坤、陈利梅等与平远县盛世富港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

  裁判规则:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  基本案情

  原告:李永坤

  原告:陈利梅

  被告:平远县盛世富港房地产开发有限公司。

  2011年5月14日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:2011-05-299)和《合同补充协议》,原告自愿认购被告开发的位于广东省××柘镇平兴路优山美地第E2-1幢10层01号房,合同约定建筑面积175.59平方米,其中套内建筑面积149.20平方米,该商品房属预售,房屋单价为每平方米人民币3358.59元,总金额为人民币589735元。约定付款方式为一次性付款,并约定2011年7月9日前支付全部房价款。约定房屋交付时间为2012年7月31日前。面积确认及面积差异处理(当事人选择按套计价的,不适用本条约定)为:1、差异值为±0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上(不含本数)的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算),面积差异百分比=×100%;《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定为:1、合同约定计价面积与产权登记面积误差比绝对值在0.6%以上(含本数)至3%以内(含本数)的,在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内由甲、乙双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税,多退少补。2、产权登记面积小于合同约定计价面积且面积误差比绝对值减少超过3%(不含本数)时,乙方不退房,面积误差比绝对值减少3%(不含本数)部分的房价款由甲方在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内返还乙方,并按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付需返还款项的利息给乙方,计息期间自甲方收到乙方多付款项之日起至退款日止。关于产权登记的约定见《商品房买卖合同》第十五条载明为:出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第六条对产权登记补充约定为:乙方(即原告)在合同约定的期限未能取得房产权属证书的,甲方(即被告)自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房价款万分之五的违约金。合同签订后,原告于2011年7月9日付清了全部购房款,被告于2012年7月7日将房屋交付给原告使用。2015年8月3日,平远县房地产管理局收到被告提交的涉案房屋办证所需的资料,2015年8月3日房地产权属登记部门为该房屋进行了权属登记,并颁发了房地产权属证书(粤房地权证平远县字第××号)。2015年8月28日原告收到由被告公司代为发放的房地产权属证书。该房地产权属证书显示涉案建筑面积170.69平方米,套内建筑面积145.20平方米。该房屋产权证上实际登记建筑面积比合同约定建筑面积少4.9平方米,实际登记套内建筑面积比合同约定套内建筑面积少4平方米。据此确定被告多收原告购房款16457.09元(3358.59元×4.9平方米﹚。2015年3月12日,原告向被告发出《关于给付房屋面积差额及延付产权证违约金的申请》,要求被告对延期办理房产证及房屋面积差异退款一事做出处理,双方因此发生纠纷,原告为此诉至本院,提出诉请:一、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金人民币230586.39元;二、被告向原告支付超出产权登记建筑面积部分的房款人民币16457.09元及利息4295.30元;三、本案诉讼费用由被告承担。请求合计:251338.78元。

  裁判结果

  一、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李永坤、陈利梅支付因逾期提交办理涉案房屋权属登记所需资料给产权登记机关备案的违约金人民币44583.97元。

  二、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李永坤、陈利梅返还超出产权登记建筑面积部分的购房款16457.09元,以及利息3080.11元。

  三、驳回原告李永坤、陈利梅的其他诉讼请求。

  如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  裁判理由

  《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2011-05-299)及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示,该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效,原、被告双方均应按合同约定的内容全面履行相应义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年8月3日才将办证所需资料提交产权登记机关备案,并非是在合同约定的期间内履行协助办证义务,已构成违约。而被告向本院提供的平远县房地产管理局于2017年6月6日出具的证明,仅证明是收到办理E2-1、E2-2栋栋证需由被告提交的资料,并不能证明已提交的是涉案房屋需由被告提交的办证资料。关于原告请求被告应承担至房产证登记日止的违约金问题,《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人负有将相关资料交付登记机关备案的义务,而非在房屋交付使用后的365天内交付房产证的义务,因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。原告认为被告应当按照《合同补充协议》第六条的约定承担逾期办证违约金,但是该条约定的是原告未能在合同约定的期限内取得房产权属证书时,甲方自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金,而《商品房买卖合同》中并未约定取得房产权属证书的具体期限,且开发商将资料交付登记备案后,办理房产证的时间并不能由出卖人所左右,因此本案违约金不适用《合同补充协议》的约定,而仅适用《商品房买卖合同》的约定。根据查明的情况,被告于2012年7月7日将房屋交付于原告使用,于2015年8月3日才将办证所需的资料交给房屋产权登记部门,因此被告应向原告支付自2013年7月8日起至2015年8月3日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之一的违约金,即44583.97元[(365天+365天+26天)×589735元×0.0001/天]。被告关于违约金请求已超过诉讼时效的抗辩,因被告的违约行为一直处于持续状态,从2015年8月3日被告违约行为结束之日起算原告在两年内起诉,应认定为未超过诉讼时效,且原告在2015年3月12日向被告发出的《关于给付房屋面积差额及延付产权证违约金的申请》提及了相关赔偿事宜,也足以证明原告在诉讼时效期间内向被告主张了权利。只不过是被告一直未予处理,违约事实持续至2015年8月3日止。因此,被告上述抗辩理由不足,本院不予采纳。关于原告要求被告支付超出产权登记面积部分的购房款人民币16457.09元及利息4295.30元的请求,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。”的规定,因原、被告双方签订的《合同补充协议》第一条第1项、第2项约定了面积误差绝对值在0.6%以上(含本数)至3%以内(含本数)的,原、被告双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税,多退少补;面积误差比绝对值超过3%时,被告只需返还面积误差比绝对值减少3%(不含本数)部分的房价款及相应的利息,本案中因被告并未提供已于何时通知原告办理该套房屋面积退补事宜的证据,故应将因原告按被告通知收到涉案房地产权证之日的2015年8月28日作为通知退款日,即以该日银行利率标准计算利息。

  案例来源:广东省平远县人民法院民事判决书

  (2017)粤1426民初403号