唐红新律师说法:民间借贷|最高人民法院关于名为商品房买卖合同,实为民间借贷法律关系司法认定裁判规则5:当事人签订借款合同同时,签订商品房买卖合同,其目的是担保债务人能及时还本付息,在债务人无法偿还债务时,以其自有房产直接抵偿债务,此商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质,双方所订房屋所有权转移的约定无效,债权人依约交付有关房屋,无法律依据。

  【案例】李明生与通化市龙成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案(2015)民申字第949号关键词

  商品房销售

  裁判要旨

  当事人签订借款合同同时,签订商品房买卖合同,其目的是担保债务人能及时还本付息,在债务人无法偿还债务时,以其自有房产直接抵偿债务,此商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质,双方所订房屋所有权转移的约定无效,债权人依约交付有关房屋,无法律依据。

  当事人信息

  再审申请人(一审被告、二审被上诉人):古桦,女,汉族,1966年1月27日出生,住广东省深圳市罗湖区同乐大厦同德阁1905号。

  被申请人(一审被告、二审上诉人):福建省泉南投资开发有限公司,住所地福建省南安市官桥镇内厝村。

  法定代表人:曾威龙,该公司董事长。

  一审第三人:冯宝东,男,汉族,1967年3月26日出生,住广东省深圳市罗期区同乐大厦同德阁1905号。

  审理经过

  再审申请人古桦因与被申请人福建省泉南投资开发有限公司(以下简称泉南公司)、一审第三人冯宝东商品房销售合同纠纷一案,不服福建省高级人民法院(2014)闽民终字第1133号民事判决(以下简称二审判决),向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  再审申请人称/抗诉机关称

  古桦申请再审称,(一)二审判决认定事实不清,适用法律错误,导致实体判决错误。古桦与泉南公司通过协议的方式已确认双方商品房买卖合同关系。双方签订的《抵押借款合同》主体适格,意思表示真实,内容也不违反法律、法规的禁止性规定,依法应该认定有效。之后,双方签订的《商品房买卖合同》已按规定办理网签手续,泉南公司已按约收到古桦划付的借款,该合同亦属当事人真实意思表示,不违反法律、法规的禁止性规定,依法应认定有效。关于505万元借款是否支付的问题,根据古桦提供的2011年12月20日《非经营性资金往来凭证》,该凭证记载505万元为借款,有泉南公司法定代表人签字及公司财务专用章予以确认;泉南公司也承认与古桦之夫冯宝东从2010年即有资金往来,证人徐某也否认与古桦、冯宝东间有债权债务转让、转移关系及共同借款给泉南公司,因此,该505万元借款与本案有直接关联。(二)双方所签《抵押借款合同》的条件已经成就,古桦已经支付共计借款1225万元,超额履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务,泉南公司到期未归还借款本息,故双方应依约履行双方订立的《商品房买卖合同》。古桦依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定申请再审。

  法院认为

  本院认为,(一)关于借款合同签订前古桦对泉南公司享有的在先债权能否认定为其已按约履行借款义务的问题。根据原审查明的事实,案涉借款合同签订前,古桦对泉南公司享有的在先债权为其持有的《非经营性资金往来凭证》所证明,该凭证由泉南公司于2011年12月20日向古桦出具,凭证注明为借款,结算方式为转账及现金,同时有法定代表人签名及泉南公司财务专用章。庭审中,泉南公司对古桦的该项资金往来凭证并不否认,亦未提供其他证据否定古桦持有该债权的合法性,故原审确认该笔借款债权并无不当,但二审判决认定古桦持有的该项债权与古桦履行借款合同义务没有关联确有瑕疵。主要理由是:1、民间借贷中,先由出借人支付借款在后补写借据或补签借款合同符合常理,且在先借款形成的债权与案涉抵押借款合同签订时间相隔仅为7日,双方当事人为明确借款权利义务关系及进行债务担保签订的《抵押借款合同》不可能不将刚刚形成或明确的在先债权列入抵押担保范围,古桦作为泉南公司抵押借款的债权人和担保权人不可能不要求将在先债权列入担保范围,否则有违常理。2、抵押借款合同签订后,古桦分别于2012年2月22日转账320万元、2012年3月23日转账400万元,未达到借款合同约定的借款数额,但泉南公司却于2012年4月6日与古桦签订46份《商品房买卖合同》,商品房买卖的合同金额为12087750元,与古桦在先对泉南公司享有的债权总额1225万元接近,泉南公司随后配合古桦完成46份《商品房买卖合同》的网签登记。据此,认定古桦已按借款合同的要求给付借款符合本案实际和情理,二审判决认为古桦的505万元在先债权与其履行借款义务无关确有瑕疵,应予纠正。(二)关于古桦的诉讼请求能否予以支持的问题。根据原审中查明的事实,古桦与泉南公司在签订借款合同的同时,即约定“为明确双方利益,泉南公司自愿将泉南国际新城(附件一)全部房屋按双方协议价格每平方米1500元转让给一方作为抵押。……如泉南公司未按双方合同约定按时还本付息则买卖合同生效,泉南公司无条件配合古桦办理完成房屋买卖及交房手续”。随后,双方按该借款合同附件标明的房屋分别签订了46份《商品房买卖合同》并进行了网签登记。可见,古桦与泉南公司所订《商品房买卖合同》的目的是担保泉南公司能及时还本付息,在泉南公司无法偿还债务时,以其自有房产直接抵偿债务,达到古桦及时便捷实现债权的目的,因此,案涉商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质。依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条之规定,古桦与泉南公司所订房屋所有权转移的约定无效,其请求泉南公司依约交付有关房屋,无法律依据,二审驳回其诉讼请求并无不当。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条之规定,本院予以维持。

  综上,古桦的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

  再审裁判结果

  驳回古桦的再审申请。

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