唐红新律师说法:民间借贷|最高人民法院关于名为商品房买卖合同,实为民间借贷法律关系司法认定裁判规则4:法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定,只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立。【案例】康晓敏、康晓江等与张北县京都房地产开发有限公司民间借贷纠纷案(2015)民申字第2128号

  关键词

  借贷、民间借贷、民间借贷合同

  裁判要旨

  法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定,只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立。

  当事人信息

  再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):康晓敏。

  再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):康晓江。

  再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):王希喜。

  被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人):张北县京都房地产开发有限公司,住所地:张家口市张北县张北镇九卜树村商贸楼301—308室。

  法定代表人:黄乃碧,该公司董事长。

  审理经过

  再审申请人康晓敏、康晓江、王希喜因与张北县京都房地产开发有限公司(以下简称京都公司)民间借贷纠纷一案,不服河北省高级人民法院(以下简称河北高院)于2015年5月8日作出的(2015)冀民一终字第100号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  再审申请人称/抗诉机关称

  康晓敏、康晓江、王希喜申请再审称:

  一、(2015)冀民一终字第100号民事判决认定其与被申请人形成借款合同关系缺乏证据证明

  (一)三再审申请人与被申请人之间形成商品房买卖合同的事实具有充分的证据支持。三再审申请人提交给法庭的36份经过网签预售登记的、真实有效的《商品房买卖合同》客观反映了再审申请人与被申请人之间进行商品房交易的事实。收款收据及本案所涉房屋已经实际交付的事实说明三再审申请人与被申请人已经实际履行了《商品房买卖合同》。判决认为“三申请人未及时向京都公司主张交付所购房产或就其已付款要求开具销售不动产统一发票”,“拿不到发票也不与开发商进行交涉,消极主张所购房屋产权”不符合常理,并据此认定三再审申请人签署相关协议的目的不是购买房屋,系刻意曲解三再审申请人的投资购房目的。首先,正是由于三再审申请人的努力交涉,才有了后续补充协议及一列承诺的产生,三再审申请人一直在持续的要求被申请人履行相关协议,并不存在消极主张产权的行为;其次,三再审申请人在张北县购置大量房屋的真实目的是投资需求,而不是自住需要,让熟悉本地市场,熟悉房地产开发与销售的被申请人回购房屋显然更有利于保证三再审申请人的投资利益。正是基于以上考虑,三再审申请人才数次放宽回购协议履行期限。在商品房买卖合同绝大部分义务已经实际履行,房屋也已实际交付给三再审申请人的情况之下,判决推论出三再审申请人不具有真实购房目的,并据此推翻相关合同,违反了合同法中保护交易安全的基本原则,损害了守约方的合法利益。

  (二)原判决认定三再审申请人与被申请人之间形成民间借贷合同关系并非建立在客观证据之上。原判决已经查明三再审申请人向被申请人所支付的2000万元为履行商品房买卖合同的购房款,而被申请人向三再审申请人支付的部分款项则为履行回购协议的回购款,两者皆有合法的依据和来源,原判决在认定借贷关系的关键性证据“借款借据”不存在的情况下,强行将两笔款项进行拼接,分别认定为借款本金和利息,缺乏证据支持。

  (三)人民法院应当根据“证据优势原则”认定商品房买卖事实成立。三再审申请人主张双方为商品房买卖合同关系,被申请人主张是民间借贷合同关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定,双方当事人对同一事实分别举出相反的证据,人民法院应当结合案件情况,判决一方提供证据的证明力,是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。在本案当中,三再审申请人的证据优势是非常明显的,双方所签署的《商品房买卖合同》经过网签预售登记,收款收据写明了款项为购房款,并且具体指明了各自购买的具体房屋,被申请人为了涉案房屋的出售,还特别慎重的召开了董事会并做出专项决定,涉案的商品房已经完成了实际交付。反观被申请人主张的借贷合同关系,没有任何证据支持。人民法院应当根据“证据优势原则”认定商品房买卖事实成立。

  二、(2015)冀民一终字第100号民事判决用民间借贷的相关法规去调整商品房买卖的法律关系属于适用法律确有错误

  (一)判决在没有证据推翻《商品房买卖合同》,《回购协议》的真实性、合法性的情况下,回避认定协议效力,显然违法。被申请人京都公司与三再审申请人所签署的《商品房买卖合同》《回购协议》和《补充协议(一)》以及被申请人所做的一系列承诺都是双方平等协商后作出的决定,并未违反国家法律强制性规定,具备有效合同的全部要件,应认定为合法有效。双方在充分商定后订立了回购协议、约定了回购价格、回购的时间、违约责任以及所附的条件,该回购协议保证了再审申请人的投资目的得以实现。由于被申请人不能如约履行回购协议,经双方协商同意,于2012年6月21日对《回购协议》做出了修改和补充,签署了《补充协议(一)》,重新确定了回购价款、给付时间,并特别约定了违约方应承担赔偿损失的责任,该补充协议是双方意思的真实表示,符合法律规定。但被申请人并未能全面切实的履行《补充协议(一)》,出现严重违约,其后连续做出的几份保证和承诺都是对其违约行为的确认和纠正,直到2013年9月6日,被申请人的最后一份承诺书中,保证了连续履约的决心,同时对回购价格又单方做出了上调,这些都是被申请人真诚地表示,也是对合同的再修改和补充,三再审申请人也予以理解并认可。依照《民法通则》第55条规定的有效合同的标准,双方签订的一系列合同、协议、补充协议及承诺和保证都是有效的。

  (二)原判决用民间借贷的法规去调整商品房买卖的法律关系,显然属于法律适用错误。

  (三)三再审申请人要求被申请人依照《商品房买卖合同》《回购协议》《补充协议(一)》及一系列承诺,办理房屋产权证书并承担违约责任,符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,应当得到支持。

  再审申请人康晓敏、康晓江、王希喜请求,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)、(六)项的规定,撤销河北高院(2015)冀民一终字第100号民事判决;依法改判,支持其要求被申请人办理房屋产权证书以及承担违约损失的请求;由被申请人承担一审、二审、再审的费用。

  法院认为

  本案争议的焦点是,京都公司与康晓敏、康晓江、王希喜之间达成的《商品房买卖合同》、《回购协议》和一系列补充协议,是借贷合同关系还是商品房买卖合同关系。

  京都公司主张系借贷合同关系,但缺少借款合同。康晓敏、康晓江、王希喜主张双方系商品房买卖合同关系,又未持有销售不动产统一发票;双方签订《商品房买卖合同》的同日,即签订《回购协议书》,不符合投资的常理;在京都公司屡次不能按回购协议的约定回购房屋的情况下,康晓敏、康晓江、王希喜并未向京都公司主张恢复《商品房买卖合同》的履行或就其已付款要求开具销售不动产统一发票,而是继续同意京都公司进行回购,亦不符合常理;康晓敏、康晓江、王希喜主张的回购价格与京都公司主张的双方是借贷关系约定的5分月利率相吻合。在双方所举证据均有缺陷情况下,只能依据现有证据判断当事人双方的真实意思,以及相互之间的法律关系。

  首先,根据原判决查明的事实,京都公司经过股东会研究,以低于市场的价格将其开发的商品房出售给康晓敏、康晓江、王希喜,在签订《商品房买卖合同》的当天,京都公司即与康晓敏、康晓江、王希喜就所售商品房签订回购协议,商品房出售价为2000万元,却要6个月内支付2600万元给康晓敏、康晓江、王希喜回购所售房产。京都公司的上述行为表明,其与康晓敏、康晓江、王希喜签订商品房买卖合同的目的,是从康晓敏、康晓江、王希喜处融资借贷2000万元,而非以2000万元的价款出售商品房。

  其次,就买受人而言,在京都公司屡次不能按回购协议约定回购房屋的情况下,康晓敏、康晓江、王希喜三人不是要求京都公司按回购协议的约定,恢复履行《商品房买卖合同》,而是继续同意京都公司进行回购,说明康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司签订《商品房买卖合同》的真实目的不是获得房屋,而是通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使康晓敏、康晓江、王希喜主张签订合同时具有购买商品房的真实意思,也因未就此与京都公司达成合意而不能在双方间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。

  第三,根据《中华人民共和国发票发票管理办法实施细则》的规定,发票是交易真实发生的证明,也是办理不动产权属登记的凭证。康晓敏、康晓江、王希喜持有京都公司出具的收款收据,主张与京都公司之间存在商品房买卖合同关系,证据并不充分。康晓敏、康晓江、王希喜作为商品房买卖合同中约定的买受人,支付2000万元购房款后,始终未要求开具销售不动产统一发票,且在京都公司未能按期完成双方《回购协议书》及之后的《补充协议(一)》约定的付款义务时,未要求京都公司按约定,恢复履行《商品房买卖合同》,交付房屋,办理权属登记。上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。而康晓敏、康晓江、王希喜依协议收取2600万元回购款,刚好是2000万元按5分月利率计算的结果,这与京都公司主张双方协议是借贷合同关系的观点相吻合,进一步说明双方关系更符合借款合同关系的实际情况。

  应当指出的是,法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定;认定当事人之间是否存在债权债务关系,书面合同亦并非不可缺少的要件,只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立;同时,双方履行合同,实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中,康晓敏、康晓江、王希喜向京都公司支付2000万元并收取利息的行为,表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交付款项给借款方,足以认定在双方之间成立借贷关系。京都公司从康晓敏、康晓江、王希喜处取得2000万元的真实意思是融资借贷,与康晓敏、康晓江、王希喜签订《商品房买卖合同》的目的,是为了担保债务的履行。鉴于双方未就《商品房买卖合同》办理抵押登记,不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式,故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式,在债务履行期限届满前,不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,即京都公司如不能按时归还借款本金及利息,康晓敏、康晓江、王希喜不能就涉案房屋主张所有权,但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式,确保能够实现债权;京都公司如果按时归还了借款本金及利息,康晓敏、康晓江、王希喜则不能再对涉案房屋主张权利。本案中,京都公司实际掌握了交易的性质,特别地体现在,未向康晓敏、康晓江、王希喜开具《销售不动产统一发票》,而缺少了发票,康晓敏、康晓江、王希喜无法实际取得商品房并办理产权登记手续,这也是当事人自愿达成合意的结果。

  综上,(2015)冀民一终字第100号民事判决认定康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司间系借贷的法律关系,并依据调整借贷关系的有关法律、法规作出判决正确。再审申请人康晓敏、康晓江、王希喜的再审理由不能成立,其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)、(六)项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:

  再审裁判结果

  驳回康晓敏、康晓江、王希喜的再审申请。

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