唐红新律师说法:民间借贷|最高人民法院关于名为商品房买卖合同,实为民间借贷法律关系司法认定裁判规则3:当事人签订体现借款的意思表示协议后,又签订与该协议内容一致的商品房商品房买卖合同,不能认定双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意。

  【案例】李明生与通化市龙成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案(2015)民申字第1973号

  关键词

  商品房销售。

  裁判要旨

  当事人签订体现借款的意思表示协议后,又签订与该协议内容一致的商品房商品房买卖合同,不能认定双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意。

  当事人信息

  再审申请人(一审原告、二审上诉人):李明生。

  被申请人(一审被告、二审被上诉人):通化市龙成房地产开发有限公司。住所地:吉林省通化市东昌区建设大街21号。

  法定代表人:杨德海,该公司经理。

  审理经过

  再审申请人李明生因与被申请人通化市龙成房地产开发有限公司(以下简称龙成公司)商品房销售合同纠纷一案,不服吉林省高级人民法院于2014年12月30日作出的(2014)吉民再终字第15号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  李明生依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定申请再审,请求撤销吉林省通化市中级人民法院(2013)通中民初字第155号民事判决及吉林省高级人民法院(2014)吉民再终字第15号民事判决;依法改判李明生与龙成公司签订的购房合同有效,判令龙成公司立即交付房屋并赔偿李明生损失。主要理由:原审判决认定双方为借贷关系没有事实及法律依据。李明生与龙成公司最初是投资合作关系,李明生为回避投资风险,才与龙成公司变更为购房合同关系,此事实有购房合同、收取购房款的收条予以证实,原审法院将购房合同认定为是借款的担保方式错误。合同双方的真实意思表示是房屋买卖,所以李明生才对所购房屋位置另行选择。如果认定双方是借贷法律关系,则对140万元借款没有约定还款期限及利息不合理。杨德海在原审中对于140万元房款作为借款的辩解不实,既然两次借款共计106万元,却只按100万元计算本金,违背交易习惯;100万元本金三个月利息40万元,年利率为160%,严重背离投资价值规律。龙成公司提供的证人证言证实收到李明生交付的现金76万元,李明生提供的银行汇款凭证证实交付40万元,仅此二项已经116万元,足以证明龙成公司歪曲事实,其目的是为毁约谋利。对于龙成公司辩解已经归还李明生借款98万元,因李明生与龙成公司此前还有多笔经济往来,李明生提供的部分证据足以证明龙成公司归还的是此前的欠款,与本案购房款没有任何关系。龙成公司称购房合同确定的价格低于成本价和市场价,合同显失公平,其辩解前后矛盾,可证明购房合同系双方真实意思表示,合法有效。龙成公司在2001年7月24日签订的《协议书》填写“附:李明生购商品楼合同一份13页”字样,用以证明此后签订的《商品房购销合同》是本协议的附件。该标注从笔体、时间、形式要件上看,可以证明是龙成公司为掩盖事实伪造的内容。原审法院将这份伪造的证据认定为真实,并据此判定李明生与龙成公司之间为借贷关系错误。

  二审被上诉人辩称

  被申请人龙成公司提交书面意见称,李明生与龙成公司于2001年7月24日签订的《协议书》名为投资,实质为抵押借款。次日签订的《商品房购销合同》是借款协议的附件,是抵押行为。李明生主张因回避风险,2001年7月25日重新签订《商品房购销合同》,原《协议书》及收据同时作废,没有事实依据。李明生主张原审认定双方为借贷关系没有事实及法律依据及龙成公司伪造证据,没有依据。其申请再审事由不成立,应予驳回。

  法院认为

  本院认为,2001年7月24日双方签订的《协议书》,虽然约定李明生投资140万元,与龙成公司共同建设龙成商厦,以龙成商厦一层800平方米的建筑面积为投资条件。但同时约定龙成公司在2001年10月25日前有权解除此协议,并退还李明生140万元,如若超期,李明生则享有800平方米建筑面积的所有权。根据该约定,龙成公司可以在约定时间内解除合同,退回投资款,逾期则李明生取得相应房屋面积。而在该协议签订的次日,双方即签订了《商品房购销合同》,合同约定的房屋面积、总价款等主要内容与《协议书》中相关约定一致,与《协议书》约定的在龙成公司逾期未解除合同退回投资款条件下取得房屋的内容互相吻合。且《协议书》标注有“附:李明生购商品楼合同一份13页”字样。据此,原判决认定双方当事人签订的《协议书》实际体现的是借款的意思表示,双方之间是民间借贷关系,《商品房购销合同》系仅为促使《协议书》有效履行而设立的具有抵押担保性质的从合同,而非双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意,有事实依据,并无不当。李明生主张双方签订的《商品房购销合同》是对《协议书》的变更,《协议书》已因此作废。经审查,李明生在原审及申请再审期间均未提交证据证明双方有变更《协议书》的合意。对《协议书》中“附:李明生购商品楼合同一份13页”字样,李明生申请再审主张该标注系伪造,也没有提供证据予以证明。本院审查期间,龙成公司提交的有龙成公司法定代表人杨德海、李明生及证人刘某某于2001年12月22日签字的内容为“李明生款定于2001.12.28还七十,如28号款不到,李明生有权把龙成房地产公司一楼800平门市转让给……”的书面材料,李明生对其真实性无异议,可以进一步佐证原判决认定双方之间是民间借贷法律关系而非商品房买卖合同关系并无不当。李明生申请再审提出如果是民间借贷关系未约定还款期限和利息不合理等理由,均不足以推翻原判决根据当事人提交的证据认定的事实及双方之间的法律关系性质。综合本案原审及申请再审期间双方当事人提交的证据情况,对于双方之间法律关系性质的争议,龙成公司所提交证据的证明力大于李明生所提交证据的证明力。李明生申请再审主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明、原判决认定事实的证据是伪造的、原判决适用法律确有错误的再审事由,均不能成立。

  综上,李明生的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

  再审裁判结果

  驳回李明生的再审申请

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