唐红新律师说法:民间借贷|最高人民法院关于名为商品房买卖合同,实为民间借贷法律关系司法认定裁判规则2:

  主张协议名为房产买卖,实为借款担保的,应当举示双方存在借款担保法律关系的相关证据,否则,应当承担举证不能的不利后果。

  【案例】王才、张丽晶等与亚欧公司等房屋买卖合同纠纷案 (2015)民申字第2299号关键词

  真实意思、交付、可撤销、可变更、要约

  裁判要旨

  主张协议名为房产买卖,实为借款担保的,应当举示双方存在借款担保法律关系的相关证据,否则,应当承担举证不能的不利后果。

  当事人信息

  再审申请人(一审被告、二审上诉人):王才。

  再审申请人(一审被告):张丽晶。

  被申请人(一审原告、二审被上诉人):沈阳亚欧物资有限公司。住所地:辽宁省沈阳市大东区东顺城街11号。

  法定代表人:舒勇,该公司总经理。

  被申请人(一审第三人、二审上诉人):丹东君澳食品有限公司。住所地:辽宁省凤城市草河经济管理区平安村。

  法定代表人:伊才勇,该公司董事长。

  被申请人(一审第三人):广发银行股份有限公司沈阳分行。住所地:辽宁省沈阳市沈河区惠工街205号甲1。

  负责人:陈静波,该行行长。

  审理经过

  再审申请人王才、张丽晶因与被申请人沈阳亚欧物资有限公司(以下简称亚欧公司)、丹东君澳食品有限公司(以下简称君澳公司)、广发银行股份有限公司沈阳分行(以下简称广发银行)房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省高级人民法院(2015)辽民一终字第00081号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  再审申请人称/抗诉机关称

  王才、张丽晶向本院申请再审称:本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定,请求撤销辽宁省高级人民法院(2015)辽民一终字第00081号民事判决及辽宁省沈阳市中级人民法院(2014)沈中民二初字第34号民事判决,并依法驳回亚欧公司的起诉;诉讼费用由亚欧公司承担。

  主要事实和理由:一、二审判决认定王才、张丽晶与亚欧公司于2012年5月9日签订的《房产买卖协议》有效错误,该协议不成立且无效。首先,《房产买卖协议》名为房产买卖,实为借款担保。王才、张丽晶在亚欧公司处借取款项用来偿还广发银行的欠款。其次,涉案房产在双方签订《房产买卖协议》时经评估市场价值为130803200元,辽宁省丹东市中级人民法院也曾经依法委托评估机构对案涉六处房产中的一处房产进行司法评估,其价值为9000万元左右,故王才、张丽晶不可能以远远低于市场行情的2300万元价格将涉案房屋出卖给亚欧公司。第三,王才、张丽晶按照亚欧公司的指示,以银行转账的方式于2012年12月28日将其偿还亚欧公司的借款1000万元打入其母公司沈阳亚欧工贸集团有限公司(以下简称工贸集团)账户中。亚欧公司自始至终没有证据证明王才、张丽晶与工贸集团之间存在经济往来,工贸集团的法定代表人和股东与亚欧公司的法定代表人舒勇之间系直系亲属。由此可见,双方之间是借贷法律关系。第四,2012年12月份,亚欧公司将涉案五处房产的产权证返还给王才、张丽晶用于办理涉案房产抵押装修贷款,贷款发放后王才、张丽晶立即偿还亚欧公司1000万元借款,故双方之间不存在房屋买卖法律关系。最后,亚欧公司自始至终没有向王才、张丽晶请求或主张过交付涉案房产。

  综上,一、二审法院认定事实错误。双方没有买卖涉案房产的真实意思表示,不具有订立房屋买卖合同的意图。双方的要约和承诺不真实,不能产生买卖涉案房产的法律效果,双方之间的基础法律关系是民间借贷而非房屋买卖合同,双方签订的《房产买卖协议》是为了担保债务的履行。亚欧公司有关确认《房产买卖协议》有效和直接取得房屋所有权等主张,因违反《中华人民共和国物权法》关于流质规定而不能获得支持。故双方之间签订的《房产买卖协议》无效。

  法院认为

  法院认为,王才、张丽晶据以申请再审的主要理由是案涉《房产买卖协议》不成立且无效。因合同的成立是认定合同效力的前提条件,不存在合同不成立与无效并存的情形,故本案首先应判定案涉《房产买卖协议》是否成立。

  《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”合同成立的根本标志在于当事人意思表示一致,即达成合意。依照上述法律规定,只要存在形式上的合意,合同即已成立。具体到本案,案涉《房产买卖协议》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款,在王才、张丽晶与亚欧公司签署该协议后,协议即告成立。

  该协议约定了买卖标的物的地址、土地面积、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理过户手续的期限等内容,上述约定,买卖涉案房产的意思表示明确。王才、张丽晶欲否认该协议内容所体现出的意思表示,则需承担举证责任。经审查,王才、张丽晶申请再审提出的关于该协议并非双方真实意思表示的理由均不能成立。首先,王才、张丽晶主张该协议名为房产买卖,实为借款担保,但其并未举示双方存在借款担保法律关系的相关证据;其次,王才、张丽晶主张其不可能以远低于市场行情的价格出售涉案房产,但案涉房产出售价格是否合理系确认合同是否存在可变更、可撤销情形的考量因素,不是认定案涉《房产买卖协议》无效的法定依据;第三,王才、张丽晶主张其将1000万元汇入亚欧公司母公司工贸集团账户,但亚欧公司对该汇款行为不予认可,王才、张丽晶亦未提供确实充分的证据证明该汇款行为系受亚欧公司指示所为,仅依该汇款行为不足以认定其是向亚欧公司偿还借款,也不能否定成立在先的《房产买卖协议》系签约方的真实意思表示;第四,王才、张丽晶主张亚欧公司将涉案五处房产的产权证返还用于办理装修贷款,但亚欧公司对此不予认可,且除非当事人另行达成明确合意,产权证由何方持有并不影响《房产买卖协议》的效力;第五,王才、张丽晶主张亚欧公司从未请求或主张过交付涉案房屋,但亚欧公司提起本案诉讼,要求法院确认《房产买卖协议》有效的行为,足以证明王才、张丽晶的此项主张与事实不符。由于王才、张丽晶未提供证据证明其主张成立,应当承担举证不能的不利后果。二审判决确认亚欧公司与王才、张丽晶签订的《房产买卖协议》有效,认定事实、适用法律并无不当。

  综上,王才、张丽晶的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

  再审裁判结果

  驳回王才、张丽晶的再审申请。

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