唐红新律师说法:民间借贷|最高人民法院关于名为商品房买卖合同,实为民间借贷法律关系司法认定裁判规则1:双方当事人在发生借款关系之后,为保证借款的偿还又订立了房屋认购协议,双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保,并非为了实现房屋买卖,经法院释明,当事人拒绝变更诉讼请求的,裁定驳回起诉。【案例】王高平与海南博海投资咨询有限公司借款合同纠纷

  最高人民法院(2016)最高法民终52号

  关键词

  对价、认购书、继续履行、违约金、关系人

  裁判要旨

  双方当事人在发生借款关系之后,为保证借款的偿还又订立了房屋认购协议,双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保,并非为了实现房屋买卖,经法院释明,当事人拒绝变更诉讼请求的,裁定驳回起诉。

  当事人信息

  上诉人(原审原告):王高平。

  被上诉人(原审被告):海南博海投资咨询有限公司。住所地:海南省澄迈县金江镇华成路46号。

  法定代表人:郭忠,该公司董事长。

  被上诉人(原审第三人):苏立阳,系海南尔孚投资有限公司董事长。

  被上诉人(原审第三人):张建功。

  被上诉人(原审第三人):谢涛。

  被上诉人(原审第三人):蓝建萍。

  被上诉人(原审第三人):吕淑珍。

  被上诉人(原审第三人):赵彩云。

  被上诉人(原审第三人):王迪凯。

  被上诉人(原审第三人):常洪。

  被上诉人(原审第三人):唐淼。

  审理经过

  上诉人王高平因与被上诉人海南博海投资咨询有限公司(以下简称博海公司)、苏立阳、张建功、谢涛、蓝建萍、吕淑珍、赵彩云、王迪凯、常洪、唐淼借款合同纠纷一案,不服海南省高级人民法院作出的(2014)琼民一初字第7号民事裁定,向本院提起上诉。本院依法组成由第一巡回法庭主审法官孙祥壮担任审判长,主审法官黄金龙、汪治平参加评议的合议庭进行审理,法官助理陶峰军协助办案,书记员黄琪担任记录。本案现已审理终结。

  一审原告诉称

  2014年10月20日,王高平向原审法院起诉称:2014年3月26日,王高平与博海公司签订《房屋抵顶借款协议》,约定:截止2014年3月23日博海公司共向王高平借款9800万元,此款项应当于2014年7月23日前还清,利息按月利率2%计算,若有逾期,博海公司按月向王高平支付违约金300万元;还约定博海公司以所开发逸海华庭项目541套房产抵偿部分借款,双方确定房屋价值89042476元。同日,双方又签订了《逸海华庭认购协议》。协议签订后,王高平多次催促博海公司偿还借款并履行协议,博海公司均以项目正在推进等理由推脱。请求:1、判令博海公司偿还王高平借款本金8957524元及利息100000元;2、判令博海公司履行双方于2014年3月26日签订的《逸海华庭认购协议》并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭541套商品房交付给王高平(价值89042476元);3、判令博海公司向王高平支付违约金9000000元;4、诉讼费及保全费由博海公司负担。之后,王高平提交了2014年10月27日的申请书,将诉讼请求明确为:1、确认王高平与博海公司于2014年3月26日签订的《房屋抵顶借款协议》及《逸海华庭认购书》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭541套商品房确认为王高平所有并予交付(价值89042476元);2、判令博海公司到澄迈县住房保障和房产管理局将541套商品房办理销售备案至王高平名下并为王高平办理所有权预告登记;3、判令博海公司偿还王高平借款本金8957524元及利息1000000元;4、诉讼费及保全费由博海公司负担。2015年1月5日,王高平提交《变更更诉讼请求申请书》,将诉讼请求明确为:1、确认王高平与博海公司于2014年3月26日签订的《逸海华庭认购书》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭541套商品房交付给王高平(价值89042476元)并确认为王高平所有;2、判令博海公司退还王高平购房款8957524元(按银行贷款利息标准计算利息);3、诉讼费及保全费由博海公司负担。庭审中,王高平将诉讼请求确定为:1、确认王高平与博海公司于2014年3月26日签订的《逸海华庭认购书》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭541套商品房交付王高平(价值89042476元)并确认541套商品房为王高平所有;2、判令博海公司归还王高平购房款8957524元;3、诉讼费及保全费由博海公司负担。

  苏立阳向原审法院起诉称:2014年1月17日,苏立阳与博海公司签订了28份《商品房买卖合同》,约定:苏立阳购买博海公司开发的逸海华庭28套商品房,房款总计500万元;还约定付款方式为苏立阳一次性付款。博海公司应在合同签订网上备案之日起30日内向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续,如苏立阳要求办理商品房预告登记的,博海公司应于合同书面备案确认之日起90日内与苏立阳共同申请办理;博海公司在2014年6月30日前交付经综合验收合格的商品房。合同签订后,苏立阳付清了全部购房款,并将销售备案材料交给了博海公司,由该公司办理销售备案手续,博海公司也告知苏立阳已经办理了《商品房买卖合同》的销售备案登记。近日,苏立阳到房管局查询,得知博海公司至今没有办理28套房屋备案登记手续和预告登记手续。综上,苏立阳依约支付了全部购房款,是上述28套房屋的实际购买人,合法财产权益应当得到法律保护。王高平向法院起诉博海公司,要求博海公司将541套房产交付给王高平,而541套房产中有苏立阳购买的28套,作为王高平诉博海公司一案的利害关系人,也是有独立请求权的第三人,特依法提出如下请求:1、确认苏立阳与博海公司购买的28套房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效并确认28套房屋的所有权归苏立阳所有;2、判令博海公司限期至澄迈县住房保障和房产管理局将28套房屋办理销售备案至苏立阳名下;3、判令博海公司限期至澄迈县住房保障和房产管理局将28套房屋办理商品房预告登记,预告登记的权利人为苏立阳;4、判决驳回王高平在28套房屋范围内起诉博海公司提出的交付房屋的诉讼请求;5、本案诉讼费由博海公司负担。

  张建功向原审法院起诉称:2014年1月17日,张建功与博海公司签订了32份《商品房买卖合同》,约定:张建功购买博海公司开发的逸海华庭32套商品房,房款总计600万元;还约定付款方式为张建功一次性付款。博海公司应在合同签订网上备案之日起30日内向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续,如张建功要求办理商品房预告登记的,博海公司应于合同书面备案确认之日起90日内与张建功共同申请办理;博海公司在2014年6月30日前交付经综合验收合格的商品房。合同签订后,张建功付清了全部购房款,并将销售备案材料交给了博海公司,由该公司办理销售备案手续,博海公司也告知张建功已经办理了《商品房买卖合同》的销售备案登记。近日,张建功到房管局查询,得知博海公司至今没有办理32套房屋备案登记手续和预告登记手续。综上,张建功依约支付了全部购房款,是上述32套房屋的实际购买人,合法财产权益应当得到法律保护。王高平向法院起诉博海公司,要求博海公司将541套房产交付给王高平,而541套房产中有张建功购买的32套,作为王高平诉博海公司一案的利害关系人,也是有独立请求权的第三人,特依法提出如下请求:1、确认张建功与博海公司购买的32套房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效并确认32套房屋的所有权归张建功所有;2、判令博海公司限期至澄迈县住房保障和房产管理局将32套房屋办理销售备案至张建功名下;3、判令博海公司限期至澄迈县住房保障和房产管理局将32套房屋办理商品房预告登记,预告登记的权利人为张建功;4、判决驳回王高平在32套房屋范围内起诉博海公司提出的交付房屋的诉讼请求;5、本案诉讼费由博海公司负担。

  谢涛向原审法院起诉称:博海公司是位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭住宅小区的开发商,谢涛自2013年8月8日起陆续与其签订174份《商品房买卖合同》,并按照合同约定累计向博海公司支付购房款3900万元。谢涛与博海公司共同向澄迈县住房保障与房产管理局办理了商品房预售备案登记,在澄迈县住房保障与房产管理局电脑系统可以查询到房屋均已提交备案登记在谢涛名下。经查询方知谢涛名下的房屋已被法院诉前保全查封,博海公司在房屋预售备案后又擅自与王高平签订《商品房买卖合同》,王高平已向法院提起诉讼。为充分保障谢涛的合法权益,特依法提出下列请求:1、确认王高平与博海公司签订的《房屋抵顶协议》和《认购协议》无效;2、确认谢涛与博海公司签订的174份《商品房买卖合同》合法有效;3、判令博海公司在判决生效后三十日内将174套房屋的房屋产权证登记至谢涛名下。

  蓝建萍向原审法院起诉称:2013年11月3日,经与博海公司协商,向该公司团购其开发建设的逸海华庭项目房产,双方网签了149份《商品房买卖合同》,约定博海公司将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭项目的149套房产出售给蓝建萍,总房款1970万元。合同签订后,蓝建萍于l1月6日通过银行转账一次性付清了149套房屋全部购房款及办证税费合计2000万元。2014年4月,博海公司提出因需用房屋抵偿他人债务要求蓝建萍退还部分房产,并同意退还购房款及补偿损失。后经博海公司多次请求,蓝建萍同意退还所购149套房产中的96套,余下53套。综上所述,蓝建萍与博海公司签订的149份《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,合法有效,且在合同签订后双方已实际履行,蓝建萍已支付全部购房款和由博海公司出具收款收据,因此案涉房产所有权应归蓝建萍所有。鉴于王高平诉博海公司纠纷案件涉及上述房产,根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定,对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼,为维护自己的合法权益,特依法提出如下请求:1、确认蓝建萍与博海公司签订的澄迈县金江镇文化北路逸海华庭项目房产共53套《商品房买卖合同》合法有效,继续履行;2、确认蓝建萍向博海公司购买的53套房屋归蓝建萍所有并将上述房产交付蓝建萍;3、依法解除查封蓝建萍向博海公司购买的53套房屋;4、本案诉讼费由王高平、博海公司负担。

  吕淑珍向原审法院起诉称:其分别于2013年8月12日及2014年8月22日与博海公司各签订了14份和4份《商品房买卖合同书》,其中16套商品房的房款总价为5056269元,已全部付清,并向澄迈县住房保障与房产管理局提交了《商品房买卖合同》备案材料。2014年6月20日博海公司出具了《购房确认书》。2014年8月25日,博海公司办理了上述16套商品房的交房手续,将16套商品房交付给吕淑珍实际使用,吕淑珍按约缴纳了8个月的物业管理费共计13078.9元。综上所述,吕淑珍与博海公司签订16份《商品房买卖合同》后支付了全部购房款,办理了商品房交付手续,且在县房管部门规定的网上签约,向房管部门提交了备案材料,是上述16套商品房的实际购买人。鉴于王高平诉博海公司纠纷案中涉及上述房产,特依法提出下列请求:1、驳回王高平在本案中对吕淑珍已购买的16套商品房主张权利的诉求;2、确认吕淑珍与博海公司签订的16套商品房的《商品房买卖合同》合法有效,继续履行;并判令博海公司立即到澄迈县县住房保障与房产管理局补充完善该16套商品房的房屋买卖相关材料,全面完成房屋买卖合同备案手续;3、依法解除对上述16套商品房的查封;4、诉讼费23593.58元由王高平或博海公司负担。

  赵彩云向原审法院起诉称:其分别于2013年8月25日及2014年8月22日与博海公司各签订了11份和4份《商品房买卖合同书》,其中3套商品房的房款总价为553020元,已全部付清。2014年8月25日,博海公司办理了上述3套商品房的交房手续,将3套商品房交付给赵彩云实际使用,赵彩云按约缴纳了8个月的物业管理费共计4866.58元。2014年8月31日博海公司出具了《购房确认书》,并向澄迈县住房保障与房产管理局提交了《商品房买卖合同》备案材料。综上所述,赵彩云与博海公司签订了3份《商品房买卖合同》,支付了全部购房款,办理了商品房交付手续,且在县房管部门规定的网上签约,向房管部门提交了备案材料,是上述3套商品房的实际购买人。鉴于王高平诉博海公司纠纷案中涉及上述房产,特依法提出下列请求:1、驳回王高平在本案中对赵彩云已购买的3套商品房主张权利的诉求;2、确认赵彩云与博海公司签订的3套商品房的《商品房买卖合同》合法有效,继续履行;并判令博海公司立即到澄迈县住房保障与房产管理局补充完善该3套商品房的房屋买卖相关材料,全面完成房屋买卖合同备案手续;3、依法解除对上述3套商品房的查封;4、诉讼费4665.1元由王高平或博海公司负担。

  王迪凯向原审法院起诉称:2014年9月11日,其与博海公司签订了10份《商品房买卖合同》,于2014年6月18日和2014年7月24日转入博海公司账户两笔购房款,现大部分购房款已经支付完毕,博海公司未按合同要求履行房屋过户登记手续,造成王迪凯合法权益受到损害。鉴于王高平诉博海公司纠纷案中涉及上述房产,特依法提出下列请求:1、确认王迪凯与博海公司于2014年9月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭17号楼10套商品房备案登记至王迪凯名下,交付王迪凯(价值1565500元);2、判令博海公司到澄迈县住房保障和房产管理局将10套商品房办理销售备案至王迪凯名下并办理所有权预告登记;3、诉讼费用由博海公司负担。

  常洪向原审法院起诉称:2014年9月19日,其与博海公司签订了7份《商品房买卖合同》,先后于2014年6月18日和2014年7月24日转入博海公司账户两笔购房款,现大部分购房款已经支付完毕,博海公司未按合同要求履行房屋过户登记手续,造成常洪合法权益受到损害。特依法提出如下请求:1、确认常洪与博海公司于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭17号楼7套商品房备案登记至常洪名下,交付常洪(价值1095850元);2、判令博海公司到澄迈县住房保障和房产管理局将7套商品房办理销售备案至常洪名下并办理所有权预告登记;3、诉讼费用由博海公司负担。

  唐淼向原审法院起诉称:2014年9月19日,其与博海公司签订了7份《商品房买卖合同》,于2014年6月18日和2014年7月24日转入博海公司账户两笔购房款,现大部分购房款已经支付完毕,博海公司未按合同要求履行房屋过户登记手续,造成唐淼的合法权益受到损害。鉴于王高平诉博海公司纠纷案中涉及上述房产,特依法提出下列请求:l、确认唐淼与博海公司于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭17号楼7套商品房备案登记至唐淼名下,交付唐淼(价值1095850元);2、判令博海公司到澄迈县住房保障和房产管理局将7套商品房办理销售备案至唐淼名下并办理所有权预告登记;3、诉讼费用由博海公司负担。

  本案中王高平在起诉状、庭审陈述及所附证据材料中均明确表示其主张《逸海华庭认购书》合法有效,541套房产归王高平所有及退还购房款8957524元的依据为双方之间存在商品房买卖的法律关系。原审法院经审查认为,王高平与博海公司之间是借款合同关系,王高平主张的商品房买卖合同关系不成立,遂于庭审中多次向王高平进行释明,询问其是否变更诉讼请求,但王高平坚持不予变更。

  一审法院认为

  原审法院认为,本案中王高平为证明其主张提交了付款凭证、《借据》《房屋抵顶借款协议》《逸海华庭认购协议》等,《房屋抵顶借款协议》对借款事实进行了确认,并约定还款时间为2014年7月23日前,博海公司在约定的期间内不能用现金归还借款本息时用逸海华庭小区的房屋作价偿还借款本息,以转让的方式抵偿给王高平,买受人员的名单由王高平提供。双方签订《房屋抵顶借款协议》的同一天签订了《逸海华庭认购协议》。之后双方没有依认购协议的约定签订《商品房买卖合同》,双方之间并未真正形成商品房买卖合同关系,用房屋抵顶是对借款的一种担保方式,是通过出售博海公司抵顶的房屋获得房款作为博海公司偿还王高平的借款。因此,王高平与博海公司之间是借款合同关系而不是商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致,应当告知当事人可以变更诉讼请求。

  本案中,经该院多次释明后,王高平仍未变更诉讼请求,由于王高平主张的法律关系性质与该院根据案件事实认定的不一致,故应驳回王高平的起诉。苏立阳、张建功、谢涛、蓝建萍、吕淑珍、赵彩云、王迪凯、常洪、唐淼是基于王高平与博海公司之间为商品房买卖合同关系,主张对涉案部分房产享有独立请求权而加入本诉。由于该院认定王高平与博海公司之间的商品房买卖关系不成立,对王高平的诉讼请求不作实体审理,故对上述第三人的起诉亦应驳回。如上述第三人认为与博海公司之间存在商品房买卖合同关系,对相应房产享有排他权利,可另行主张。该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定,裁定:

  一、驳回王高平的起诉;二、驳回苏立阳的起诉;三、驳回张建功的起诉;四、驳回谢涛的起诉;五、驳回蓝建萍的起诉;六、驳回吕淑珍的起诉;七、驳回赵彩云的起诉;八、驳回王迪凯的起诉;九、驳回常洪的起诉;十、驳回唐淼的起诉。本案王高平预交的案件受理费577300元予以退还;苏立阳预交的案件受理费46800元予以退还;张建功预交的案件受理费53800元予以退还;蓝建萍预交的案件受理费23960元予以退还;谢涛预交的案件受理费118400元予以退还;赵彩云预交的案件受理费4665.1元予以退还;吕淑珍预交的案件受理费23593.58元予以退还;王迪凯预交的案件受理费9444.75元予以退还;常洪预交的案件受理费7331.33元予以退还;唐淼预交的案件受理费7331.33元予以退还。

  上诉人诉称

  王高平不服上述民事裁定,向本院提起上诉称:(一)原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定驳回王高平的起诉,属适用法律错误。2014年3月26日王高平与博海公司签订了《房屋抵顶借款协议》。同日,双方又签订了《逸海华庭认购协议》。协议签订后,王高平多次催促博海公司履行协议。王高平为证明其诉讼请求提交了付款凭证、《借据》《房屋抵顶借款协议》《逸海华庭认购协议》等。其与博海公司之间的借款合同关系已于后期转化成为商品房买卖合同关系,并非原审法院认定的用房屋抵顶是对借款的一种担保方式。(二)原审法院认定本案经其多次释明后,王高平仍未变更诉讼请求,与事实不符。依据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等相关规定,法官在进行释明时,应当采取书面的形式。采用口头告知的形式应当将释明的时间、地点、内容和法律事实依据制作笔录备查。本案中,王高平从未接到过可以变更诉讼请求的书面释明文件,且原审法院法官当庭进行口头释明未给予王高平充分时间去变更诉请。(三)原审法院违反法定程序对本案进行审理。博海公司法定代表人郭忠于庭审过程中通过王高平向原审法院提交书面申请,请求准许更换博海公司的委托代理人。原审法院未对博海公司委托代理人的资格进行相应的审查,严重违反法定程序。故请求依法撤销原裁定,指定原审法院进行实体审理。

  最高人民法院认为

  最高人民法院认为:本案中,王高平主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系,并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议,由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权,而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此,应当甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思,即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保,还是通过支付对价获得房屋的所有权。经审理查明,王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区,至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整(小写:98000000元)。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”,该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时,则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后,为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保,并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思,其真实意思是设定担保。简言之,王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷,房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。王高平主张其与博海公司之间借款合同关系转为商品房买卖合同关系,未提交足够的证据予以佐证,故本院不予支持。经审查,原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系,并询问其是否变更诉讼请求,王高平的代理人确认其不变更诉讼请求。原审法院向当事人释明法律关系并告知其可以变更诉讼请求的行为,符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定。王高平主张原审法院释明不当,适用上述规定错误,没有事实和法律依据,本院亦不予支持。另,原审庭审笔录载明,以博海公司法定代表人郭忠名义作出的撤销委托代理人的说明无法核实其真实性,亦未加盖该公司公章,而该公司的委托代理人出具的授权委托书由博海公司加盖公章,且有法定代表人签名并捺手印,原审法院据此确认上述委托手续,符合法律规定。王高平主张原审法院未审查博海公司委托代理人的资格,违反法定程序,与事实不符,本院不予支持。

  综上,原裁定认定事实清楚,适用法律正确,王高平的上诉理由不能成立,本院予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项以及第一百七十一条之规定,裁定如下:

  二审裁判结果

  驳回上诉,维持原裁定。

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