唐红新律师说法:民间借贷|最高人民法院关于名为商品房买卖合同,实为民间借贷法律关系司法认定裁判规则13:民间借贷|借款合同与商品房买卖合同在同一天订立,借款合同约定的抵押担保的房屋价值与所购房屋的价款金额相同,可以认定双方订立商品房买卖合同实际属于变相履行对借款提供的担保。

  【案例】刘猛、营冬生与鄂尔多斯市中博房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷案

  【最高人民法院(2014)民申字第1731号】

  关键词:民间借贷、借贷

  裁判要旨

  借款合同与商品房买卖合同在同一天订立,借款合同约定的抵押担保的房屋价值与所购房屋的价款金额相同,可以认定双方订立商品房买卖合同实际属于变相履行对借款提供的担保。

  当事人信息

  申请再审人(一审被告、二审上诉人)鄂尔多斯市中博房地产开发有限责任公司

  住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街4号街坊丽苑小区1号楼18。

  法定代表人:孟惠平,总经理。

  被申请人(一审原告、二审被上诉人)刘猛,男,1961年7月4日出生,汉族,个体工商户。

  被申请人(一审被告、二审被上诉人)营冬生,男,1958年12月23日出生,汉族,个体工商户。

  审理经过

  申请再审人鄂尔多斯市中博房地产开发有限责任公司(以下简称中博公司)因与被申请人刘猛、营冬生民间借贷纠纷一案,不服内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民一终字第235号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查,现已审查终结。

  一审法院认为

  中博公司认为原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)、(六)项规定的情形。(一)原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案没有证据表明中博公司与营冬生存在合法有效的挂靠关系。中博公司不是本案《借款合同》的当事人,也没有为该合同提供担保,原审判决中博公司承担连带责任没有事实依据。(二)原审判决适用法律确有错误。刘猛与果园小区售楼部工作人员签订的《认购协议》为商品房买卖合同,属于商品房买卖法律关系,原审认定该合同名为买卖,实为担保法律关系,适用法律错误。“准格尔旗沙圪堵果园小区销售协议专用章”并非中博公司登记备案的印章,中博公司未刻制或授权其他人使用。原审认定中博公司为本案借款提供抵押担保错误。

  二审被上诉人辩称

  宏发公司未提交书面意见。

  法院认为

  本院认为:根据原审查明事实,本案所涉果园小区项目为营冬生与案外人马银罗、王彬三人合伙开发的房地产项目,对该事实,中博公司并不持异议。而按照营冬生、马银罗和王彬三人在原审中的陈述,三人对于本案项目系由马银罗挂靠于中博公司、以中博公司名义开发建设的陈述是一致的。

  因此,原审认定果园小区项目为挂靠中博公司开发建设有事实依据,以中博公司明知实际开发人无建设开发商品房资质而同意实际开发人以其名义建设开发,并收取管理费为由,确定其应对实际开发人实施的经营行为承担责任,并无不当。

  营冬生与刘猛签订的《借款合同》中约定营冬生提供果园小区价值7393596元的房屋为其向刘猛的借款抵押担保。该合同订立的同日,果园小区售楼部工作人员按照营冬生的指示以中博公司名义与刘猛签订了《认购协议》,约定刘猛以7393596元购买中博公司开发的果园小区12套商品房,并在刘猛未付款的情形下,向刘猛出具了已收到房款7393596元的收据。

  上述两份合同在同一天订立,《借款合同》约定的抵押担保的房屋价值与《认购协议》约定的刘猛所购房屋的价款金额相同,且果园小区售楼部在刘猛未实际付款的情形下向刘猛出具了已收到全部购房款的收据;同时,刘猛与营冬生也均表示双方以买卖上述房屋的方式为本案借款提供担保。

  因此,果园小区售楼部与刘猛订立《认购协议》的真实意思并非买卖果园小区商品房。原审认定双方订立《认购协议》实际属于变相履行对本案借款提供的担保,有事实依据,适用法律并无不当。

  综上,中博公司申请再审的理由不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

  再审裁判结果

  驳回鄂尔多斯市中博房地产开发有限责任公司的再审申请。

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