唐红新律师说法:民间借贷|最高人民法院关于名为商品房买卖合同,实为民间借贷法律关系司法认定裁判规则12:民间借贷|先有借贷关系,后签订商品房买卖合同,可以认定商品房买卖系由借款合同关系转化而来,该商品房买卖合同合法有效。

  【案例】祝明会与大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人买卖合同纠纷案

  【最高人民法院(2014)民申字第1627号】

  关键词:商品房销售合同

  裁判要旨

  先有借贷关系,后签订商品房买卖合同,可以认定商品房买卖系由借款合同关系转化而来,该商品房买卖合同合法有效

  当事人信息

  再审申请人(一审被告、二审上诉人):大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人

  住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村人民东路2302室。

  负责人:曹玲玲,该管理人负责人。

  被申请人(一审原告、二审被上诉人):祝明会。

  审理经过

  再审申请人大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人(以下简称仁和公司)因与被申请人祝明会商品房买卖合同纠纷一案,不服黑龙江省高级人民法院(2014)黑民终字第7号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  再审申请人称/抗诉机关称

  仁和公司申请再审称,(一)本案一、二审事实认定错误。通过一审及二审中申请再审人提交的证据足以证实祝明会与仁和公司系借款合同关系,非房屋买卖合同关系。2012年4月5日出现了100份商品房买卖合同及32054355元购房收据仅具有形式意义,是基于仁和公司为与祝明会之间1650万元借款提供的一种担保方式。商品房买卖合同中出现的权利义务关系均不是双方当事人的真实意思表示,不能认定双方为商品房买卖合同关系。

  (二)本案仁和公司向祝明会借款金额应为1650万元,其组成为:500万动迁票据、三笔转帐支票600万、满丰典当行借款中祝明会代偿的550万元。后仁和公司还了510万(组成为310万利息及被申请人收取了200万购房款)。祝明会以商品房买卖合同及购房收据为证主张借款金额为32054355元的说法是不能成立的,祝明会应提供直接证据如借款协议、借条或欠据等加以证明。购房合同及收据记载金额不能直接推定借款金额。房屋抵押金额是大于实际借款金额的,祝明会对实际借款金额仍负有完全的举证义务。

  综上,仁和公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

  法院认为

  本院认为,(一)关于仁和公司与祝明会之间的法律关系性质问题。

  从本案查明的事实看,之前仁和公司向祝明会借款用于房产开发。2012年4月5日,仁和公司与祝明会签订了100份商品房买卖合同,仁和公司向祝明会出具了价款为32054335元的购房收据,故双方自2012年4月5日始,仁和公司与祝明会之间的法律关系发生了变更,即由原先的借款合同关系变更为商品房买卖关系。在仁和公司未提供相反的证据加以证明的情况下,应当认定本案所涉100份商品房买卖合同系仁和公司与祝明会双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定,应当为合法有效。仁和公司认为与祝明会之间签订的商品房买卖合同实际出于抵押担保借款,双方并不具有真正的房屋买卖关系,不产生房屋买卖合同效力的再审理由不能成立。因所涉100套商品房中有94套已出售他人并办理了预售登记,6套被法院查封,造成本案商品房买卖合同无法履行,仁和公司违反诚实信用原则,进行“一房二卖”,导致商品房买卖合同无法履行,祝明会要求解除双方签订的商品房买卖合同,符合法律规定,故一、二审法院判决解除合同是正确的。

  (二)关于如何认定祝明会向仁和公司借款的金额问题。

  如前所述,本案商品房买卖系由借款合同关系转化而来。2012年4月5日,仁和公司与祝明会签订100份商品房买卖合同时,仁和公司向祝明会开具了32054355元的收据,说明仁和公司与祝明会双方已就之前的借款如何偿还进行了协商处理,即以借款作为100套房屋的购房款,32054355元即为仁和公司应当支付给祝明会的借款金额,该款项转化为祝明会向仁和公司购买100套房屋的购房款。因所涉100套商品房中有94套已出售他人并办理了预售登记,6套被法院查封,造成本案商品房买卖合同无法履行,仁和公司进行“一房二卖”,加之仁和公司现又进入破产程序。现仁和公司无法否定商品房买卖合同及购房收据系双方的真实意思表示,故仁和公司认为祝明会借款的金额为1650万元而非32054355元的申请再审理由不能成立。

  综上所述,仁和公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

  再审裁判结果

  驳回大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人的再审申请。

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